Ya vimos que en forma genérica valuar un bien significa determinar su valor económico, en un contexto dado y en una fecha precisa.
La determinación de un valor lo más objetivo posible es la meta deseada. Buscamos un Valor de Mercado, que es aquel que expresa el posible resultado de una transacción libre entre las partes, el que se ubique en la intersección de las curvas de oferta y demanda.
Ahora, el valor de la tierra no proviene solamente de sus características intrínsecas, sino que depende en forma directa de lo que en ella se puede construir o realizar:
La tierra tiene valor a partir de su utilidad; y de su relación con necesidades no satisfechas:
La tierra tiene valor a partir de su escasez.
Obviamente a estos enunciados se le agregan los factores intrínsecos, extrínsecos y de orden general, que interactúan entre si, y que terminan de definir el valor de un lote urbano.
MÉTODO DE COMPARACIÓN O REFERENTES DIRECTOS
Dentro de los métodos separativos para la valuación de terrenos, encontramos el MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE REFERENTES DIRECTOS. Este actúa por comparación directa de antecedentes de valores de otros terrenos que se seleccionan como “referentes”. Es el método fundamental para la determinación del Valor de Mercado.
Se trata de un proceso de obtención de información primero, y de interpretación y análisis de esa información.
Este método no hace más que conducir lógicamente un proceso de determinación de valor a partir de la ponderación y análisis de similitudes y diferencias de las características fundamentales y más representativas del bien a valuar. Estas características obran como términos de comparación, en relación a ciertos antecedentes tomados como testigos.
Entendemos por terreno a una superficie libre de mejoras constructivas.
El valor del mismo surge de un proceso de análisis, corrección y hom*ogenización de cualidades que poseen inmuebles de características similares al del bien a valuar, sobre los cuales el tasador cuenta con la información de los valores de venta obtenidos o de cotización solicitados, con los cuales va a comparar el bien que tasará.
VALORES DE COTIZACIÓN Y VALORES DE VENTA
Trabajar con valores de concreción de operaciones es mucho más seguro que hacerlo con precios de ofertas.
En general los mercados son poco transparentes y nos es difícil recabar información sobre valores reales de venta. En estos casos, podemos utilizar precios de cotización/ofertas, infiriendo el diferencial que existe entre oferta y precio, en la zona que estamos trabajando.
Este diferencial o regateo está ligado a la dinámica inmobiliaria de la zona. En mercados donde se producen muchas operaciones de compras y ventas, el regateo posee menor aceptación.
Es responsabilidad del tasador medir el porcentaje de regateo en la zona y para el tipo de inmueble que quiere valuar.
Como dijimos anteriormente, en el proceso de valuación la recopilación de información ocupa un lugar central. Información que tiene que ver tanto con cuestiones propias del terreno como con cuestiones externas que inciden sobre él.
Debemos establecer las características que actuarán en nuestro método como Términos de comparación y procesar la información de manera adecuada.
Hay una serie de factores que siempre son parámetros de comparación razonables, a ellos los podemos agrupar en:
INTRÍNSECOS ó propios del terreno
Dimensiones lineales – Frente y Fondo
Relación Frente/Fondo
Superficie
Forma y configuración
Topografía
Capacidad Portante
Orientación
Ubicación dentro de la manzana
Todos estos factores, en la medida de su bondad, facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional de un terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en la funcionalidad del futuro edificio.
EXTRÍNSECOS o de emplazamiento.
Ubicación
Carácter de la zona
Desarrollo edilicio
Condiciones físicas e importancia de la calle enfrentada
Servicios y accesibilidad
FACTORES DE ORDEN GENERAL
Factores que no se ligan ni al terreno ni a su entorno, sino que tienen un carácter más general.
Legislación vigente
Estabilidad política del país
Política fiscal
Estabilidad monetaria / Estado económico del país
Desarrollo urbano
Incidencia de grandes obras publicas
Condiciones de la operación de compraventa
Tendencias del Mercado inmobiliario
La mayoría de estos factores tienen una alta cuota de subjetivismo y además, lejos de influenciar sobre el valor del terreno en forma independiente, se interfieren y a veces condicionan.
INTRINSECOS ó propios del terreno
1- Dimensiones Lineales
Un terreno tiene dos dimensiones determinantes: FRENTE y FONDO. Cada una influencia de manera distinta sobre el valor del terreno, pero no independientemente.
FONDO
La parte más valiosa de la propiedad es el frente, y en la medida que nos vamos adentrando en el terreno, alejándonos de la línea municipal, el metro cuadrado tiene menor valor. Esto lo determinó estadísticamente un juez de EEUU, Murray Hoffman, quien elaboró lo que se conoce como la LEY DE HOFFMAN, que dice que la primera mitad del terreno vale el doble que la segunda mitad.
Acorde también a esas estadísticas, se elaboraron curvas de valores del metro cuadrado de terreno en función de la profundidad, que indican que la disminución del valor hacia el fondo no representa una función lineal, sino que sigue las coordenadas de una parábola.
FRENTE
Valiente Noailles hizo también un estudio en función de los anchos de frente.
Si dijimos que la parte del frente es la más valiosa, podríamos deducir que si el frente aumentase indefinidamente, aumentaría de la misma manera el precio.
Pero no es así; hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona, el valor decrece.
Los terrenos más cotizados están en el rango de medidas entre 9 y 15 mts. de frente, luego le siguen los que se hallan entre los 6 y los 9 mts. y entre los 15 y los 30 mts. Menores a 6 mts. prevalecen razones de orden arquitectónico. Obtenemos una arquitectura forzada, con soluciones problemáticas. Mayores de 30 mts. prevalecen razones de inversiones, es más costoso construir, paga mayores impuestos.
2- Relación Frente-Fondo
Proporción del terreno. La relación frente-fondo crea condiciones especiales que el valuador debe saber apreciar.
Dos terrenos iguales en superficie y en dimensiones, pero dispuestas a la inversa, presentarán diferencias de valor. No es lo mismo un terreno de 10 x 20, que de 20 x 10, donde los factores del frente y del fondo actúan de manera diferente.
3- Superficie
Superficie posible de construcción para un máximo aprovechamiento. Es lo que se denomina Coeficiente de Utilización, y esta muy ligado a los Códigos de Edificación en vigencia.
4- Forma y configuración
Puede ser: regular, irregular, con martillos, etc. La influencia de las dimensiones se da a través de estos cuatro factores. Los mismos se presentan claramente, se los puede discriminar con seguridad y mensurar con exactitud.
5- Topografía
Se deben analizar sus niveles, si es accidentado o llano. Diferencias de nivel en relación a la vereda: cuando la diferencia es mínima, el problema o perjuicio no existe. Pero cuando es grande (15 cm. hacia abajo o 30 cm. hacia arriba, como mínimos), habrá que efectuar trabajos de relleno o desmonte. Hay que evaluar este detalle y ver si es o no beneficioso para el terreno y tenerlo en cuenta en la evaluación del mismo.
6- Capacidad Portante
Se trata de analizar su capacidad de soporte acorde a la edificación a construir. Un terreno que obligue a fundaciones especiales, debe valer menos por el costo de las mismas.
7- Orientación
La orientación es un factor que influencia en el valor del terreno al permitir un mayor o menor asoleamiento de las fachadas, lo que será apreciado en distinto grado, según se trate de una zona fría o caliente.
La orientación es, a la vez, factor de decisión de partido en los proyectos y pude beneficiarlo mucho.
8- Ubicación dentro de la Manzana
Se trata de ver la ubicación del terreno respecto de la esquina.
De todos los factores que acabamos de enunciar, los primeros cuatro (dimensiones lineales, relación frente-fondo, superficie y forma) son los únicos que presentan facilidades para ser hom*ogeneizados y tabulados para usarlos en metodologías matemáticas. Y son los factores de principal importancia en la determinación del valor de un terreno.
En la medida de su bondad, estos factores facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional de un terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en la funcionalidad del futuro edificio.
UNA INVERSIÓN EDILICIA DEBE COMPENSARSE CON UNA RENTA EQUIVALENTE. Todo factor que no actúe en ese sentido, debe ser valorado y disminuido del precio del terreno, por ejemplo: fundaciones costosas, forma irregular que dificulte el aprovechamiento al máximo del lote, problemas de niveles, reglamentaciones municipales, etc.
EXTRÍNSECOS o de emplazamiento.
1- Zonificación
Carácter de la zona en que está ubicado: comercial, industrial, residencial, etc.
2- Desarrollo edilicio de la zona
Si la zona presenta un desarrollo progresivo, estancado o regresivo.
3- Condiciones físicas e importancia de la calle enfrentada
Si se trata de una calle, una avenida o pasaje. Estado del pavimento, veredas, pendientes, árboles, etc.
4- Carácter de la vecindad inmediata e influencia de los edificios linderos
Hay vecindades valorizantes y desvalorizantes. Los edificios linderos pueden afectar a la futura construcción quitándole iluminación, asoleamiento, pueden producir ruidos y olores, o simplemente quitarle vida a la cuadra por su gran extensión (escuelas, conventos, depósitos, etc.)
5- Servicios públicos y medios de transporte
El progreso de una zona está ligado a la facilidad de llegar a ella y recibe la influencia de los medios de transporte con que cuenta.
Así mismo las comodidades que pueda brindar a sus habitantes en materia de servicios públicos: energía, gas, cloacas, teléfono, etc.
6- Oferta de terrenos en la zona
Si la zona es deseada, en la medida que escaseen los terrenos, su valor será mayor. Clásica situación de mercado: oferta y demanda.
7- Ubicación respecto a núcleos de la ciudad
Al hablar de núcleos, nos referimos a centros comerciales, o zonas en desarrollo. Vivir entre comercios significa comodidad en un aspecto, pero significa también ruidos, transito continuo, iluminación excesiva, etc.
FACTORES DE ORDEN GENERAL
1- Legislación vigente
Leyes de alquileres, exenciones impositivas para un determinado sector, calles o avenidas a abrir.
2- Estabilidad política del país
En relación al régimen de propiedad de la tierra. Un cambio de ésta naturaleza puede variar substancialmente el valor de un terreno.
3- Política fiscal
Impuesto que gravan la propiedad. Alícuotas mayores para los terrenos baldíos, para eliminar la especulación con las tierras y alentar la construcción.
4- Estabilidad monetaria / Estado económico del país
Frente a las devaluaciones o pérdida del valor adquisitivo de la moneda, la gente resguarda su dinero invirtiéndolo en inmuebles.
5- Desarrollo urbano
Posibilidad de crecimiento de sectores de la ciudad, alentadas por razones especiales.
6- Incidencia de grandes obras publicas
7- Condiciones de la operación de compraventa
Forma de pago contado o en cuotas: Se puede elevar el precio de la tierra, si se facilita la compra. Además con mayor atractivo si al adquirente se lo hace poseedor de la tierra con el primer pago.
Venta individual o en bloque.
Necesidades de quien compra o vende.
La idea que se sustenta en la metodología que vamos a seguir para llegar al valor del terreno, es la de:
hom*oGENEIZAR LOS TERRENOS, para determinar en qué medida, frente a la diversidad de terrenos heterogéneos en sus dimensiones, uno es mejor o peor que otro, lo que significa decir más o menos valioso, estableciendo una forma sistemática para poder hacerlo con todos los terrenos.
Para ello fue necesario determinar un lote típico (valor 100%) que sirviera como base de comparación, y a partir de allí ir se determinaron coeficientes porcentuales que establecen las diferencias entre éste terreno y los demás.
Ello se realizó en base a la reunión de numerosos antecedentes y que, sometidos a un procedimiento de calculo, permitieron ir determinando dichos coeficientes, que se volcaron en tablas de FRENTE-FONDO (hechas en nuestro país por Valiente Noailles y mejoradas por Fitte y Cervini), cuyo uso se verán en el ejercicio indicado más adelante.
No es necesario explicar las fórmulas usadas, ni cómo fueron hechos los estudios para la determinación de los coeficientes, pero sí que quede entendido que básicamente se hicieron en función del análisis de las dimensiones de los terrenos.
Con la aparición de nuevas reglamentaciones municipales, entraron a jugar otros factores que tornaron obsoletas las tablas Frente-Fondo. Es decir, los coeficientes de dichas tablas, no la metodología.
Sucede que los Códigos de Edificación Urbanos recientes tienden a imponer fuertes restricciones al uso de los terrenos, limitando las posibilidades de su aprovechamiento total.
LA UTILIDAD SE VE RESTRINGIDA
Es necesario introducir ahora dos conceptos importantes: UTILIDAD Y DESEABILIDAD.
Ambos conceptos son directamente aplicables a los terrenos, especialmente a los urbanos.
Si del concepto de Utilidad entendemos que un terreno vale por lo que podamos aprovecharlo, es decir, por lo que podamos edificar en él, desde el momento que existen limitaciones a ello impuestas por los Códigos de Edificación, es indudable que para valorarlos no es suficiente el análisis de sus dimensiones.
Esto nos obliga a tener en cuenta otros factores que atiendan a las imposiciones reglamentarias de los códigos, quedando el uso de las tablas de FRENTE/FONDO (Fitte y Cervini) para aquellos núcleos urbanos donde no haya códigos o reglamentaciones que limiten el uso del suelo.
El Municipio de San Miguel de Tucumán cuenta con un Código de Planeamiento Urbano. Este cuerpo normativo tiene como finalidad regular la urbanización dentro del ejido municipal, entendiéndose como tal la ocupación, los usos, el fraccionamiento del suelo urbano, la preservación de los ámbitos históricos-arquitectónicos y paisajísticos y todo otro aspecto que tenga relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la ciudad.
El Código de Planeamiento Urbano (CPU) define inicialmente el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) como la "Relación porcentual entre la Superficie del terreno y la Superficie determinada por la proyección de la edificación sobre el terreno” y el F0T (Factor de Ocupación Total), como “El coeficiente que multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie máxima edificable”.
Para la aplicación de la norma, el CPU divide a la ciudad en distritos en función de adjudicación de usos e indicadores de edificación para distintas zonas de la ciudad. Establece los Factores de Ocupación Total (FOT) de los terrenos para la mayoría de los distritos. En aquellos en los que no tienen asignado un FOT de Código, existe en forma palmaria un FOT que surge de la norma misma.
No olvidemos que existen además del FOT otras restricciones al uso del suelo. Esto provoca que la única manera de determinar el F0T real de los terrenos urbanos de San Miguel de Tucumán sea a partir del análisis sistemático de la aplicación de las normas del C.P.U. a lotes de medidas concretas y crecientes.
Se trabajó entonces en estos distritos y se elaboraron tablas de doble entrada de frente-fondo, en las cuales puede obtenerse el F0T Real (o Coeficiente de utilización CU) que corresponde a cada terreno, para la tipología constructiva elegida, en forma inmediata.
En las tablas también se establecen los valores relativos mediante Coeficientes de Comparación, expresados en %, que se determinaron en relación a un lote de referencia – cuyas dimensiones son de 10m x 40m para edificios entre medianeras – que se adopta como valor unitario básico. A este lote de referencia lo llamaremos Lote Típico.
Las tablas han sido elaboradas para lotes normales de formas regulares; para los casos particulares, de formas especiales, deberán adoptarse los criterios que se han venido usando habitualmente.
Asimismo las tablas no consideran el lote en esquina, que representa un caso particular y que será incorporado en la segunda etapa.
EJEMPLO DE APLICACIÓN
El ejemplo siguiente consiste en valuar un terreno cualquiera en base a datos ficticios y se usan los coeficientes de las tablas para San Miguel de Tucumán.
Terreno a valuar:
Dirección: Las Heras 500
Frente: 12 m.
Fondo: 36 m.
Superficie: 432 m2
Forma: regular
Ubicación: a 30 m. de la esquina
Orientación: Norte
Distrito: R1
ETAPA I: BÚSQUEDA DE DATOS.
1. Antecedentes
Supongamos que contamos con los siguientes antecedentes:
Donde se tropieza con serias dificultades es en la obtención de datos fidedignos de ventas. En la mayoría de los casos los precios que se consiguen pueden estar deformados por intereses particulares.
Esto nos obliga a trabajar mayormente con valores de ofertas, y ponderar el ajuste razonable que trae toda negociación en cada caso.
Por otro lado es recomendable trabajar en lo posible con más de un antecedente para poder llegar a un dato de valor más certero, y elegir los mismos con la adecuada rigurosidad.
Terreno A: Terreno B:
Dirección: Jujuy 478 Dirección: Lamadrid 494
Frente: 16 m. Frente: 10 m.
Fondo: 34 m. Fondo: 36 m.
Superficie: 544 m2 Superficie: 360 m2
Forma: regular Forma: regular
Ubicación: centro de cuadra. Ubicación: a 25 m de la esquina
Orientación: Este Orientación: Norte
Distrito: R1 Distrito: R1
Precio de Venta: $ 180.000 Precio de Venta: $ 120.000
Valor del m2: $ 330,88 Valor del m2: $ 333,33
A partir del precio de venta, llevamos el valor de cada terreno en términos unitarios, es decir en pesos por metro cuadrado.
2. Concepto de Coeficiente de Similitud
Cuando se trabaja con dos o más antecedentes, se introduce en el cálculo un coeficiente de similitud, que se determina en forma estimativa a través de un análisis comparativo de la característica de los terrenos tomados como referencia en relación al que queremos valuar.
Este coeficiente de similitud nos expresa cuan parecido es cada antecedente al lote que queremos valuar, y nos permite hacer incidir su valor por metro cuadrado en función de este parecido.
Obviamente la sumatoria de los coeficientes de similitud de los antecedentes debe ser igual a 1.
Para este caso suponemos los Coeficientes de Similitud:
Lote A: 0.30
Lote B: 0.70
3. Coeficiente de las tablas de Frente-Fondo
Se buscan los Coeficientes de Comparación CC en las Tabla de Frente/Fondo para San Miguel de Tucumán, para la tipología edilicia correspondiente
Lote A: 1.007
Lote B: 1.010
Lote a valuar: 1.009
ETAPA II: PROCEDIMIENTO DE CALCULO.
1. Utilizando los valores y datos de referencia, se calcula el valor del m2 del Lote Típico (100%) para la zona:
Valor m2 lote A x 1.00 x Coef. Simil. Lote A + Valor m2 lote B x 1.00 x Coef. Simil. Lote B =
C.C. lote A C. C. lote B
Reemplazando estos valores:
$ 330,88 x 1 x 0.30 + $ 333,33 x 1 x 0.70 =
1.007 1.010
$ 98.57 + $ 231,03 = $ 329,60
Valor del m2 del lote típico = $ 329,60
2. En base al valor del m2 del lote típico, calculamos el valor del m2 del terreno que queremos valuar :
Valor m2 lote típico x C. C. terreno a valuar =
1
$ 329,60 x 1.009 = $ 332,60
1
3. Se calcula finalmente el Valor total del terreno:
Valor Terreno = Valor m2 x Sup. Total = $ 332,60 x 432 m2 = $ 143.683,20
VALOR TOTAL DEL TERRENO $ 143.683,20
Obtenido este valor, en función de las fórmulas aplicadas a los datos objetivos con que se contaba, se debe proceder a hacer un análisis ponderativo de los demás factores de la lista indicada anteriormente (intrínsecos, extrínsecos y de orden general), determinando un valor numérico para cada uno de ellos.
Como ejemplo, analizaremos solamente dos factores:
Desarrollo edilicio de la zona: es una zona estancada, sin crecimiento. Determinaremos su valor en 0.95.
Servicios públicos y medios de transporte: muy buenos. Valor =1.
A todos estos factores se les asigna un valor máximo de 1, que va decreciendo en función del análisis realizado, recomendándose no utilizar valores muy bajos, porque inciden muy fuertemente en la valuación obtenida (fluctuar entre 0.95 y 1).
OBSERVACIÓN DEL AUTOR DE ESTE BLOG: Me atrevo a hacer una observación en función de la distinta bibliografía en la materia. Normalmente, el coeficiente 1,00 es utilizado para los lotes “tipo” o aquellos que predominan en la zona en estudio. Puede ser que en un barrio donde sus calles no tienen el servicio de asfalto, el lote tipo, en tal servicio tendrá el coeficiente 1,00. Ahora, si lo comparamos con un lote del mismo barrio, pero que esté ubicado sobre una arteria (supongamos una avenida), y que tiene asfalto, ese lote comparativo tendrá un coeficiente que deberá analizar el técnico; pero, con seguridad, el coeficiente será mayor a 1,10
Los valores determinados se aplican sobre el valor de la propiedad de la siguiente manera:
$ 143.683,20 x 0.95 x 1 = $ 136.499,04
VALUACIÓN DEL TERRENO $ 136.500
Fuente: Cátedra de Economía de la Construcción II – Facultad de Arquitectura y Urbanismo - UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMAN a/c de Ing. Luis D´AGNILLO, Profesor Titular; Arq. Edgardo ALBO, Profesor Asociado; Arq. Diana STEIMBERG, Profesora Adjunta; Arq. Silvia ALDONATE, Profesora Adjunta.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar–tasantonana@yahoo.com.ar
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